Обадете ни се...

Когато в съвсем близкото и добре познато ни минало, се появи терминът „перфектна сделка” ние предупреждавахме, и не веднъж, че в сериозните взаимоотношения между хората, които търсят жилищни заеми и тези, които работят по тях и ги дават, такова съдържание, с което се характеризира понятието, не води до добро. Разумното е, когато нещо изглежда прекалено хубаво, да се замислиш, че това не е много хубаво. Защото е нереално и има своята сенчеста страна, която, идва времето, и засенчва или прави съвсем мрачна, истинската картина на нещата. Някой в тази „перфектна сделка” се мъчи да хване на въдицата клиента, без да мисли за последствията, и някой се опитва да се възползва от предложението, въпреки и да осъзнава, че тук има леко прикрита „далавера” и става излъганият съучастник...
Времето, при което в бизнеса с недвижимости навлязоха хора без почти никаква подготовка, а кредитите се даваха почти без всякаква проверка дали получилите ги имат възможност да изпълнят договореностите, доведе нещата до катастрофа.
Бъдещето ще покаже кой е крив или по-крив в случая, но и сега вече всеки знае, че неукротимият стремеж за бърза печалба нанесе необикновено големи злина на всички хора – даже и на тези, които са съвсем невинни, които не са помисляли да купуват и продават недвижимости. Това е доказателството, че във всеки бизнес двете страни на сделката трябва да се придържат до строгите правила на материалните и морални изисквания, създадени и третирани от професионализма.
Сега живеем, ако използуваме медицински термин, в реанимацията – след жестокия сблъсък с реалността, след като нещата бяха подкарани с екстремална скорост.

Правителството е затруднено не по-малко отколкото хората от страната. Кризата в бизнеса с недвижимости сякаш „зарази” цялата икономика. Новият президент и администрацията предприемат мащабни мерки за спиране на разрушителните процеси и връщане към живот нормалния бизнес сред нормално общество. Да, лихвите паднаха под 5 процента
Това помага на хората. По-ниска лихва – „по-лесно” плащане на заемите.
Три са императивите, които стоят сега пред хората:
1. Да запазят жилищата си.
2. Да се стабилизира пазарът на недвижимости
3. Да се спре „падането към дъното”.

Към това са адресирани и новите програми, които водещите финансови институции подготвят за да се разпределят ефективно парите, дадени от правителството за преодоляване на кризата.
С публикуваните по-долу конкретни материали ние ви запознаваме с някои основни положения. Ще го правим и по-нататък, защото все още има да се работи по технологиите за предстоящите взаимоотношения между кредитори и клиенти. Това е началото и още от сега искаме да ви кажем, че след сливането на COUNTRYWIDE с BANK OF AMERICA ние сме институцията, която обединява над 40 процента от целия бизнес с недвижимости. Вие можете да разчитате на нас, защото нашата цел не е бързата печалба и в никакъв случай – възползване от незнанието, от неинформираността на клиента. Нашата цел и задача е да върнем на Америка здравата основа, въплътена в стария познат девиз за Американската мечта – хубав собствен дом за добро и сплотено семейство. Ние сме отговорни и поемаме разумно тази своя отговорност пред Америка.

Не се подлъгвайте по безпочвени обещания и тълкувания на сложните казуси, с които ще се сблъскате при предстоящите ви финансирания и рефинансирания.
Свържете се с нас, потърсете сигурната и точна информация от нас. Говорете с хората, които знаят и могат, а не само обещават.
Да, новината за новите програми, с които ви запознаваме, е добра новина. Сега предстои да я опознаем, анализираме, да намерим оптималните възможности при всеки конкретен случай и да свършим заедно доброто дело – заедно, като кредитори и клиенти, които създават бъдещето на Америка и на всеки американски гражданин поотделно.

ПЛАНЪТ „HASP”

Планът за достъпност и стабилност на собствениците на жилища (HASP), известен също като „План за запазването на дома”, беше обявен от администрацията на Обама в началото на март. След това Fannie Мае и Freddie Mac издадоха съответна програма с указания за рефинансиране за да се подкрепи този план. Въпреки значителната работа, която следва, както и в BAC (Bank of America) така и в CFC (Countryvide) за осъществяването на тези параметри, важно за вас е да разберете последната налична информация по тази тема.
На по-високо ниво, програмите за рефинансиране позволяват:
• Рефинансиране на съществуващите портфолио клиенти на съответния кредитор
• LTVs до 105%
• Mortgage Insurance (MI) не се изисква за кредити с по-голяма от 80% LTV, aко предишният заем е <= 80% LTV
• Съществуващият MI покритие продължава ако предишният заем е имал MI
• Няма закъснения по заема през последните 12 месеца
• Non-Owner occupied and Second home са допустими _
• Stated income (без доказване на доходите) е позволено
• Не се изисква минимално FICO
• Не се изисква DTI изчисление на отношението на задълженията към доходите DTI.
По-долу ще намерите ревизирани точки, както и списък от въпроси и отговори, които да ви помогнат във връзка с HASP. Ще има и допълнителна комуникация, когато подробностите за изпълнение са финализирани.

Fannie Мае DU Plus Update в допълнение към HASP
В допълнение към HASP, Fannie Мae също обяви плановете за разширяване на насоките за тяхната предстояща DU PLUS Програма. Въпреки, че тази програма ще съдържа някои от основните параметри на HASP, като 105% LTV MI и не повече от 80% LTV, ако съществуващият заем е <= 80% LTV, важно е да се отбележи, че това е отделна и обособена програма и се очаква да бъде налична в началото на април.
DU Plus Програма ще бъде достъпна за всички кредитори, одобрени от Fannie Мае, не е предмет на ограничаване на съществуващия заемодател и ще позволи на трети страни да участват. В резултат на това изискванията ще бъдат по строги от тези за HASP. Тhe originator ще бъдe задължен да представя заемите си през DU системата на Fannie Мае, която ще определя нивото на изискващите се документации за доходи и налични парични средства (няма да бъде позволен stated income) и допустимото DTI. Минимално FICO също ще се изисква, в зависимост от LTV.
Има някои прилики между двете програми, но също така ясни и съществени разлики.
BAC остава ангажирана с усилията на всички програми, предназначени да поддържат притежаването на жилища от техните собственици. Ще продължава да разширява усилията си и за разгръщане на нови програми, които да бъдат въведени възможно най-бързо.

HASP – ОСНОВНИ МОМЕНТИ
В съответствие с ангажимента ни за подпомагане на кредитополучателите да запазят своята собственост, BAC ще участва в Плана на базата на програмата от указания, обявени на 4 март от Финансовия департамент на САЩ за предотвратяване на forclosure и опции за рефинансиране на клиенти, отговарящи на условията в национален мащаб.
• Като водещи ипотечни заемодатели BAC плюс Countrywide ще играят значителна роля в желанието на администрацията да предостави план за рефинансиране на допълнителни 4 до 5 милиона отговорни клиенти с текущи mortgages , гарантирани от Фени Мей и Фреди Мак.
• Планът предвижда възможности за рефинансиране на кредитополучатели, които са: текущи по плащанията по техните заеми, заемите са до value до 105% LTV и имат достатъчно приходи да поддържат новото плащане по заема.
• Компанията ще предлага HOME AFFORDABLE MODIFICATION PROGRAM за собствени заеми и заеми поддържани от Fени Мей и Фреди Мак, както и за други инвеститори, освен ако техните договори по обслужване не забраняват това. Измененията имат за цел да помогнат затруднените собственици да намалят месечните си ипотечни плащания до достъпни и устойчиви нива чрез намаляване на лихвения процент, както и продължителността на заема.
BAC, най- голямата национална банка за жилищни кредити, поддържа и има доверие в този нов план, който напомня нашата собствена програма, но разширява възможността да се помогне на повече клиенти. През 2008 г. фирмата приключи 230 000 модификации за кредитополучатели имащи проблеми със своите ипотечни плащания.
• През януари 2009 г., в рамките на съществуващите програми и ангажименти, BAC приключи 39 000 модификации на заеми на клиенти, които изпитват финансови затруднения.
• Фирмата е направила тригодишен ангажимент да предлага модификации на заеми на не по малко от 630 000 клиенти, които представляват повече от $ 100 млрд. през ипотечни финансирания.
BAC оценява, че администрацията на Обама и Финансовия департамент на САЩ са работили в тясно сътрудничество с водещи ипотечни институции, ипотечни застрахователи, представители на промишлеността, потребителски групи и други заинтересовани страни да развиват коментираните насоки.
• Директори на BAC са участвали в дискусии с Финансовия департамент на САЩ, за да даде той своя принос в крайните насоки.
• BAC ще продължи да работи с Финансовия департамент за доуточняване на подробностите, което ще ни позволи да прилагаме HASP колкото е възможно по-ефективно.
Докато BAC стане оперативно готова, мораториумът върху забраната на принудителните продажби ще бъде удължен.
•. Работи се за по-скорошното пълно прилагане на плана. През това време служителите са готови да приемат информации за кредитополучателите и да направят предварителна оценка за допустимост. След като станем оперативно готови, ще се оценяват възможностите на кредитополучателите за рефинансиране. Фени Мей и Фреди Мак посочват, че ще започнат да приемат заеми в началото на април.

Вашите въпроси имат отговори

Кога ще започне модификация и рефинансирането чрез новата програма?
Тази Програма все още се работи. Тя ще бъде особено ефективна, когато се приложи изцяло. Междувременно loan officers започнат да събират информация за клиентите. Инвеститорите Фени Mей и Фреди Мак са заявили, че ще започнат да приемат заеми в началото на април.

Кога ще е готова системата за рефинансиране и модификация чрез новата програма?
В момента се разглеждат принципите и се работи възможно най-бързо за прилагане на програмите. Когато клиентите се свързват с нас, ние ще можем да преценим тяхното състояние в момента, вкл. финансовото, за да се вземе правилното решение за рефинансиране /модификация/ по новия план. Когато операционните ни системи заработят, ще се свържем с тези клиенти, които са се обадили.

Колко допълнителни сътрудници са назначени, за да помогнат при очакваният наплив?
Компанията временно е пренасочила сътрудници от други области, за да могат да поемат обажданията от клиентите на Bank of America и Countrywide.

Как точно работи планът?
Планът “Да запазим дома си” има 2 главни инициативи:
1. Рефинансиране – позволява отпускането на заеми, с които Фени Мей и Фреди Мак рефинансират одобрените клиенти до 105% от оценката на жилището.
2. Модификация – дава право на одобрени клиенти да намалят месечните си вноски до размера, който те могат да си позволят. Това е съществена помощ за да останат в жилищата си и да избегнат форкложър.

Кой не би могъл да се квалифицира за тази програма?
1. Рефинансиране – клиенти, чиито заеми не са от Фени Мей и Фреди Мак, които имат закъснели плащания през последната година
2. Модификация – клиенти със заеми повече от $729 750, заеми получени след 1/1/2009, заеми, които не са на първа позиция, рентал жилища, клиенти, които не са правили плащанията си навреме.
Трябва ли къщата да е основно жилище, за да се направи рефинансиране?
Не – second home и investment property също са позволени.

Какви са опциите за клиенти, които продължават да си плащат навреме, но имат финансови затруднения?
Планът има опции за рефинансиране и модифициране. Всеки клиент ще се разглежда поотделно, за да се реши коя е подходящата опция за него. Клиенти, които са навреме с плащанията трябва да са застрашени от просрочка, за да се квалифицират за модификация, което означава промяна в обстоятелства, които могат да доведат до затруднения, увеличаване на лихвата...

Рефинансиране – Какви съвети ще дадете на клиенти, които считат рефинансирането за опция?
Клиентите ще могат да рефинансират ако имат заем гарантиран от Фени Мей и Фреди Мак. Има няколко фактора, за да се прецени дали рефинансирането е правилната алтернатива.
1. Стойност на къщата (equity). Стойността на къщата е разликата между оценката (appraisal) и размера на заема (или заемите). С новата програма клиентите могат да рефинансират до 105% от оценката на къщата.
2. Оценка на къщата – Bank of America предлага безплатна оценка на web страницата си.

Какви са изискванията при рефинансирането?
- Къщата може да бъде основно жилище, инвестмент или секънд хоум.
- Съществуващият заем трябва да бъде Фени Мей или Фреди Мак.
- Клиентът не трябва да има закъснения по плащанията през последната година.
- Оценката на къщата трябва да бъде 80-105%.
- Ако старият заем не е имал mortgage insurance и новият няма да има.
- Няма изискване за минимален кредит.
Рефинансирането и модификацията са предназначени да помогнат на клиентите да стабилизират плащанията си. Клиентите трябва да получат:
- намалено месечно плащане или
- по-стабилен заем (например преминаване от АРМ на фиксиран).

Какво ще стане с вторите заеми?
- Нови втори заеми не могат да бъдат събординейтвани.
- Съществуващите subordinated заеми трябва да се re-subordinate, за да се запази first lien priority.

Какви заеми са възможни за рефинансиране?
- Фиксирани до 40 години.
- АРМ с първоначален фиксиран период от 5 или повече години.

Модификации:
Модификациите са подходящи за редуциране на месечните плащания до 31% съотношение на приходите към разходите на клиента (DTI ratio). Това може да се постигне чрез намаляване на лихвения процент до максимум 2%. Ако това не е достатъчно, срокът на заема може да се продължи до 40 години.

Какви са изискванията на плана?
- Заемите не трябва да са вземани след 01/01/2009.
- Заемът не трябва да бъде по-голям от $729 750.
- По-високи лимити са позволени за 2-4 unit.
- Всички клиенти трябва да документират доходите си вкл. 4506-Т, платени 2 последни чека и трябва да подпишат affidavit of financial hardship.

Материалите подготвиха за вас:
Валентин ГЕОРГИЕВ
и Val Georgiev Mortgage Team

Назад