Достъпността – цел или реалност
Достъпност на цените (аffordability) e ключовата дума във въртележката на променливите величини от икономическите графики за жилищния пазар.
По американските стандарти жилищните разходи не бива да надхвърлят 30-35% (най-много 40%) от месечния брутен приход на едно домакинство.
Жилищните разходи включват месечните плащания по заема, данъците и застраховката; поддръжката; често дори сметките за ток, вода, газ, събиране на боклука.
Когато лихвите са ниски при фиксиран брутен приход домакинствата могат да си позволят по-скъпа къща. Но при високи лихви е друго.
От къде тръгнахме
След 2000-та година цените на имотите на много места в САЩ започнаха да растат по-бързо от приходите на населението. Успоредно с цените скачаха и апетитите към по-голямо, по-високо, по-луксозно, по-ново и модерно. Ниските лихви на ипотечните заеми поглъщаха разликата в цената.
В началото (на столетието, и на хилядолетието) мнозина вече притежаваха значителни суми в имотите си – “equity” (разликата между размера на ипотечния дълг и пазарната цена на къщата). Имотите, закупени преди години на ниски (от сегашна гледна точка) цени се превърнаха в “кокошки, снасящи златни яйца”. Съществуващите кредити се рефинансираха и от имотите се вадеше “Кяш”. ”Кяш, кяш, кяш…”
Купуването, както и извличането на малките състояния от имотите се улесняваше от небивала палитра от екзотични, консервативни, стандартни, с нулева начална вноска, и всякакви други заеми – за рефинансиране или нови покупки. “Ако дишаш и имаш пулс, ще ти дам заем”, се смееха финансистите.
Мнозина се почувстваха ликвидни и се заоглеждаха за възможности да “завъртят” парите с цел бързото им умножаване или да ги инвестират по-дългосрочно в нови имоти. Бързо растящите цени подклаждаха инвеститорските страсти. Към армията на купувачите прииждаха нови и нови инвеститори.
Затягане на жилищното кредитиране
Лихвите поеха нагоре, а не надолу. Отмряха екзотичните и нестандартните заеми, както и 100-процентовото финансиране, които бяха основен двигател на жилищния бум през 2004-2005. Евтиното жилищно кредитиране приключи.
Когато лихвите тръгнаха нагоре и стана ясно, че тенденцията е трайна, новите цени се оказаха непосилни за купувачите. По-точно, не цените, а нарасналите месечните плащания по ипотечния дълг отказаха мнозина от идеята да купуват имоти.
А Федералният резерв сякаш нямаше алтернатива на вдигането на лихвите поради загрялата икономика и опасността от инфлация.
Комбинацията от растящи лихви, високи цени на имотите, поскъпване на бензина, и на основните разходи за живота, повлияха неблагоприятно жилищния пазар. Към тази комбинация се прибавиха и опасенията за състоянието на националната и на глобалната икономика.
“Последната капка” се оказа кризата в индустрията на ипотечните кредити, и последвалото затягане на изискванията за отпускане на заеми. Мнозина купувачи така и не получиха обещаните им заеми и не успяха да затворят сделките. Още не е ясен размерът на последиците от това явление.
Разцвет на рентиерството
Очакванията за продължаващо падане на цените поставиха дори ликвидните купувачи в позиция на изчакване за година-две. Интересът към жилищата под наем вдъхна нов живот на рентиерството. Наемите тръгнаха нагоре. Съживи се рентиерският пазар в по-отдалечените и периферните нови райони заради по-ниски наеми.
Изчезнаха примамливите предложения на апартаментските комплекси като: “Първите 3 месеца не плащате наем!” или “Цветен плазмен телевизор, ако наемете апартамент до края на текущия месец”, или “1/3 от месечния наем ви се връща при закупуване на имот, ако купите с нас!”, и т.н. Наемателите сами търсеха мениджерските офиси за подслон и без примамливи оферти.
Фирмите за управление на инвеститорските имоти (Property Management Companies) се отърсиха от летаргията и запретнаха отново ръкави. Инвеститорите се активираха и се насочиха към обещаващите райони в търсенето на изгодни сделки.
Цените - шанс и надежда за пазара; Заплатите – без промяна!
Дори когато търсенето се срина, предлагането хвръкна нагоре, и пазарът замря, никой и не помисляше за вдигане на надниците и заплатите. Дребните състояния от наличните имоти (equity) се поизчерпаха, ЦЕНИТЕ останаха единственото решение. ЦЕНИТЕ трябваше да слязат обратно при купувачите.
Това имаше пред вид и екс-финансист Грийнспан с риторичния си въпрос: “Кой ви каза, че стойността на имотите ви е такава, каквато си мислите вие?”
“Светлината в тунела” сякаш се подхранва единствено от оптимистичните цифри на трудовата борса – ниска безработица, висок процент на новооткрити работни места. Колкото по-внушителна е цифрата на новооткритите работни места, толкова по-големи са шансовете за по-скорошно оздравяване на жилищния пазар. Теоретично, при здравия пазар търсенето е съразмерно с предлагането.
Според статистиките, за всеки 2.5 новопристигнали домакинства е необходим нов дом. По данни на печата, в Метро Финикс се местят средно по 300 домакинства на ден. По тази логика печелят щатите и районите с висок постоянен приток на население. Аризона води класацията, следвана от Невада и т.н.
Засега повечето от новопристигащите предпочитат да живеят под наем, изчакват. Но междувременно те се подготвят и до година-две ще започнат да купуват. А когато излишният инвентар бъде свален от пазара: изкупен или даден под наем, ще осъмнем с оздравен пазар.
За собствениците, които не успяха досега да продадат имота на исканата цена
След едногодишния застой и падането на цените мнозина собственици се опасяват, че губят то това. Ако трябва да продадете сега, на каквато и да е цена, може и да загубите малко.
Но разумът повелява друго: Търпение и Време! Още Ген. Кутузов го е казал преди историческата битка с Наполеон.
Ако се върнем назад през десетилетията ще видим, че след Голямата депресия от 30-те години на миналия век, няма случай (нямам пред вид малките колебания), цените на имотите да са тръгнали трайно надолу и да са падали с години!
Точно обратното: цените на имотите вървят трайно нагоре, независимо от моментните колебания и масовите психози. Припомнете си развоят на цените през последните десет години, да речем. Не сте ли помисляли: “Ех, ако не бях продал(а) през 1998, какви пари щях да направя сега!...”
Същата мисъл ще ви мине през главата и след 5-6 години. И печелите и от това, че сте купили имота при много по-изгодни кредитни условия, и вероятно имате “equity” в имота, които ще улеснят рефинансирането. Колко купувачи днес могат да се похвалят със 100-процентово финансиране?
Инвестирането в недвижими имоти носи големи пари. Но бързите пари са изключение, което ние преживяхме наскоро. По правило, това е дългосрочна инвестиция.
Купувайки имот ние инвестираме в бъдещето. Най-правилното решение сега е да си прегледате заема (-ите), ако трябва да рефинансирате сега (лихвите в момента са добри – не се бавете), и да го обявите за даване под наем.
След някоя и друга година няма да съжалявате! Може да удвоите и утроите инвестицията си!
Рубриката се води от Надя МИЛЧЕВА
HomeSmart Real Estate
602-695-2111, www.AzHomeConsult.com
